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    2019新冠疫情背景房屋租金减免正当性因素之考量

    作者:文凯; 时间:2020/2/11 12:29:49

    2019新冠疫情背景房屋租金减免正当性因素之考量

     

    在2019年新冠病毒肺炎疫情肆虐之际,为共克时艰,降低疫情造成的经济影响,很多店铺、商场、企业按照政府要求或响应国家号召进入休业状态,停业租户仍承担着租金压力。疫情发生以来,既有万达商管集团等企业主动减免承租人租金,也有北京市政府、苏州市政府等地方政府部门发文制定租金减免政策,广州市房地产租赁协会、重庆市房地产业协会等行业组织也发文倡议业主(房东)减免租金。为此,网上不断出现呼吁“中国好房东”的声音。

    但是,疫情期间房屋租金能否减免不应该成为道德绑架的理由和借口,我们对万达商管集团等企业主动减免承租人租金举措予以褒扬同时,不应对拒绝减免租金的业主(房东)予以苛责。例如近期网上流传的O2O租房市场知名企业蛋壳公寓《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》,以2019新冠疫情为由,单方要求所有业主在原合同基础上增加1-3个月不等的免租期,引起业主方强烈不满和广泛维权,蛋壳公寓该做法确有违约及道德绑架之嫌。

    本文认为,无论主张不可抗力,还是情势变更,抑或公平原则,新冠疫情不能当然地作为减免房屋租金的理由和依据,应当具体到每个案件或纠纷中分析,以审查、评议租金减免是否具有正当性。本文主要结合疫情期间减免房屋租金合规性及事实性方面因素,为各位业主(房东)或租户在自身个案对减免租金的主张是否具有正当性提供参考。

     

    一、房屋租赁基本分类

    根据房屋性质、用途不同,房屋租赁一般分为经营性用房、非经营性用房两大类:

    1.经营性用房。是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。目前,北京市政府、苏州市政府等地方政府部门发文制定的租金减免政策对象普遍是经营业性用房,如苏州市政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》第七条:减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业,1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。

    2.非经营性用房。本文所称为狭义非经营性用房,主要是指生活居住使用的房屋,包括商品房住宅、公租房、廉租房等。出租的住宅,只要未改变房屋用途,仍然归属于非经营性用房。

    需要注意的是,符合一定条件情况下的商品房住宅也可用于经营性用途,此时应将其纳入经营性用房范畴。

    根据《城市房地产管理法》第五十五条“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”对两类房屋租赁原则性规定,非经营性用房租赁除双方合意外,还应受到国家和地方政府政策约束;而经营性用房,更多考虑双方合意约束。

    二、疫情期间房屋租金减免合规性因素考量

    (一)不可抗力

    1.法律依据。《民法总则》第一百八十条:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

    《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况

    参考最高院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(该文件已被废止,考虑2003年非典疫情与本次新冠病毒疫情相似之处,该文件内容作为本文分析法院裁判思路的参考,而非依据,下同)第三条第(三)项第二款:因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

    2.适用要点。1)免责理由的法定化,不可抗力是法定免责理由,有明确的法律定义,尽管实践中合同当事人会对不可抗力情形和范围作出约定,但应限制合同对不可抗力的解释,防止一方当事人将非不可抗力情形和因素作为不可抗力免责理由达到过度转嫁法律风险目的,出现权利义务不平衡。

    2)主张不可抗力一方,应当举证履行了《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”规定的及时通知和提供证明之义务,否则不能免除其合同义务或仅免除部分合同义务。

    3)应当同时符合不能预见、不能避免、不能克服三个条件,且三者是递进证明关系,尽管某些事件(如本次新冠疫情)不能预见,但在个案中并不一定不能避免或不能克服,需要全面审查主张不可抗力三个事实依据是否成立。

    4)个案中符合不可抗力的情况下,法律后果主要有两种:一是承租人直接主张疫情期间免除租金支付义务,法院有权综合审查全案情况下,行使自由裁量权裁定全部免除或部分免除;二是合同当事人行使《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同的法定解除权,应当结合疫情期间持续时间、疫情对租赁合同履行的影响、当事人对继续履行合同的意愿等多种因素,判断疫情是否构成租赁合同根本不能履行。

    (二)情势变更

    情势变更原则,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同会显失公平,应允许变更合同内容或解除合同的原则。本文认为,严格来说情势变更并无法律依据,其是长期司法实践过程总结的从“公平原则”演变出来的裁判理由,以司法解释方式予以确定。

    1.法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

    最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条“慎重适用情势变更原则,合理调整双方利益关系”对适用情势变更原则提出了四点具体要求。

    2.适用要点。1)情势变更具体适用的是法律规定的公平原则,不是法律规则,也不是法定免责情形,主要是为了调整合同履行过程中发生重大变化导致权利义务失衡问题。

    2)实体上要慎重适用,情势变更没有明确的法律内涵,属于司法实践产物,法院认定情势变更情形时有较大自由裁量权,为避免过度行使自由裁量权导致裁判尺度不一,影响正常市场秩序,应慎重适用情势变更原则。

    3)程序上要严格适用,法院在个案中具体适用情势变更原则的,应严格按照最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》及《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》“如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”规定,履行审核报批手续,不得擅自、任意适用。

    4)避免主动适用,法院不应主动适用情势变更原则,根据前述司法解释规定只有在当事人请求变更或者解除合同时,法院才能予以审查是否属于情势变更情形。最高院在(2016)最高法民终342号民事判决书中贯彻了这一观点,其认为:法院虽然有权对涉案事实是否涉及情势变更进行审查,但法院对情势变更情况的审查不同于对合同法律效力的审查。因为前者基于当事人诉权及相关民事权利的主动行使,后者基于法院查清事实的法定职责。

    5)疫情期间房屋租赁合同中主张适用情势变更,法律后果不是直接减免租金,而通过主张变更合同内容或解除合同方式达到减免租金之目的,如主张降低疫情期间租金支付标准的合同内容等。

    (三)公平原则

    1.法律依据。《合同法》第五条:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

    民法总则第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

    参考最高院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第(三)项第一款:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。

    2.适用要点。1)限制适用范围,公平原则是民商事法律规范基本原则之一,不是具体法律规则。按照法律适用基本理论,只有在缺乏法律规则适用或适用法律规则明显导致权利义务失衡情况下,确有必要调整合同内容的,再发挥、适用公平原则兜底作用。而房屋租赁属于商事活动,尤其是经营性用房租赁,应当充分尊重当事人合同约定和意思表示,只有当疫情对当事人履行合同产生了明显利益失衡,才有必要予以适用。

    2)疫情期间房屋租赁合同中主张适用公平原则,前述法律规定并未明确具体法律后果,法院具有较大自由裁量权,一般而言,法院有权根据查明个案情况直接裁判减免租金。

    三、疫情期间房屋租金减免事实性因素考量

    本次疫情期间在个案中主张房屋租金减免,不仅要有明确法律依据(不可抗力、情势变更、公平原则),更应注重对主张事实的审查,综合考审查各项因素正确认定房屋租金减免主张是否具有正当性。

    1.合同如有约定,原则从约定,不能适用不可抗力免责理由或情势变更原则,适用公平原则调整约定为例外。鉴于2003年非典疫情爆发后,很多商事合同对如发生2003年非典类似疫情的权利义务进行了约定,包括房屋租赁合同。民商事合同中遵循当事人约定及意思自治优先原则,如合同对出现2003年非典疫情等类似疫情、医疗卫生事件的双方权利义务进行了约定(明确允许或不允许减免租金),应按合同约定处理;不可抗力免责理由、情势变更原则适用共同前提为“不可预见”,而前述合同已有约定情况下,本次新冠疫情就不属于不可预见,不能适用不可抗力或情势变更。

    鉴于公平原则适用范围没有限制,即便合同进行了约定,如实际履行过程中导致合同利益严重失衡,一方当事人仍然可以争取以公平原则主张租金减免。

    2.政府及有关部门行为对房屋租赁合同履行的影响。一方面,应审查政府及有关部门的行为(如发布的行政文件、采取的行政措施等)是强制性,还是倡导性,对前者才能考虑适用不可抗力、情势变更,后者则不能,可考虑适用公平原则;另一方面,应审查政府及有关部门强制性行为限制范围,个案中的房屋租赁是否属于禁止、限制使用、经营范围。

    如本次疫情中对非经营性用房来说,只是禁止一定范围内人员流动,并未禁止住宅租赁,在限制范围内可以正常使用住宅的,则不能适用不可抗力、情势变更、公平原则主张减免租金;如对经营性用房来说,本次疫情也并非一刀切,对生活超市、药店、蔬菜市场、民营医院、医疗设备生产商、疫情医药研究机构等有利于日常生活、抗击疫情的经营是准许的,部分还属于鼓励范围,此类经营性用房不属于减免租金范围。

    3.承租人主动选择不使用房屋的,则不能主张减免租金。鉴于本次疫情发生正值春节前后,租赁房屋使用状态,应审查是否系承租人主动选择结果。如住宅租赁中外地承租人返回老家过春节,租赁房屋处于空置状态短暂半月,长则一个月甚至更久,对此期间不应减免;如经营性用房租赁中部分行业受传统习俗、春节假期等影响主动选择停止营业,包括“正月里不理发、农历二月二龙抬头是理发好日子”传统习俗导致理发行业在春节后农历一月份基本不开业;受春节人员流动影响,快递行业、酒店行业部分门店选择主动停业等。

    4.承租人获得了额外收益情况下,不应支持减免租金或支持部分减免租金。本次疫情中,政府及有关部门发布了不少支持和鼓励中小企业政策,包括直接给予租金补贴、税收优惠、雇佣员工专项补贴等, 在具体个案中应当审查承租人在疫情中租金产生营业损失同时,是否获得额外收益,综合确定是否减免租金及减免数额。

    5.疫情期间租金已支付情况下,原则上不应支持减免租金。基于合同正常履行及维护交易稳定性,房屋租赁合同中,如承租人按照合同约定提前支付了疫情期间租金,即便发生疫情,原则上不应支持其后主张减免租金的诉求。

    6.返租类房屋返租期间第一手租金,原则上不应减免。实践中,存在开发商出售返租类房屋,基本模式为业主购买房屋后将房屋出租给开发商,开发商再转租给承租人。此类交易模式中,业主系群体性投资购房,或以收取租金作为偿还银行贷款主要来源,或与开发商签订长期返租回购合同,以租金作为收回本金的主要来源,开发商作为这个模式的承租人系受益人、主导者,在享受自行架构商业模式的收益同时,应当承担相应商业风险。因此,在返租类房屋交易中,承租人(一般为开发商或开发商旗下运营平台、关联方)向业主方主张减免租金的不应支持。

     

    综上所述,正值2019新冠病毒疫情肆虐之际,无论是出租人,还是承租人都是这次疫情的受害者,在处理房屋租金减免事宜时应鼓励双方充分协商,携手共渡难关。法院等裁判机构处理疫情背景房屋租赁减免租金纠纷时应依法依规处理,不应抬高道德评价,还应发挥裁判应有价值导向

    作者:雍彬 庞雪莲